Czym jest działka budowlana?

Z definicją działki budowlanej od lat jest niemały problem. Wynika on z tego, że podają ją trzy różne akty prawne, a każda z definicji, choć w niektórych kwestiach podobna, w innych różni się od pozostałych w mniejszym lub większym stopniu. Zatem kiedy działka jest budowlana?

Co to jest działka budowlana? Trzy definicje

Definicję działki budowlanej znajdziemy w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakie muszą spełniać budynki. Inne regulacje, które mogą się odnosić do tej kwestii, zawarte są również w Kodeksie Cywilnym.

Zgodnie z pierwszą z nich działką budowlaną nazwiemy zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie umożliwiają racjonalne i prawidłowe korzystanie z budynków i urządzeń znajdujących się na jej terenie. Druga z wymienionych ustaw mówi natomiast, że działkę budowlaną stanowią nieruchomość gruntowa bądź działka gruntu, a ich wielkość, cechy geometryczne oraz wyposażenie spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych.

Już na tym etapie rodzą się poważne problemy, ponieważ, jak widzimy, w przeciwieństwie do pierwszej definicji, tutaj działka budowlana to działka niezabudowana, nadająca się do wprowadzenia zabudowy.

Według trzeciej definicji działka budowlana to także nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych. Ta ostatnia definicja jest więc fuzją poprzednich dwóch.

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

W przytoczonych definicjach można się pogubić. Choć niekiedy sobie przeczą, każda z nich wskazuje na szereg elementów, które musi posiadać teren, aby móc być określany mianem działki budowlanej. Są to wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej, a także wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Informacja o przeznaczeniu działki powinna się znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Do takiej dokumentacji każdemu przysługuje wgląd oraz możliwość otrzymania z nich wypisów i wyrysów. Aby skorzystać z przysługujących praw, należy udać się do urzędu gminy, pod który podlega działka, z odpowiednim wnioskiem. Można go także złożyć poprzez stronę internetową, co często okazuje się dużo wygodniejszą opcją.

Jeśli chcemy się dowiedzieć, czy dana działka jest budowlana, czasem wystarczy skorzystać z informacji już zamieszczonych na stronie internetowej gminy. Na niej należy odnaleźć uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pamiętajmy, aby zwrócić uwagę na konkretnych obręb ewidencyjny. Po zapoznaniu się z oznaczeniami możemy wtedy bez problemu określić, jakiego przeznaczenia jest interesujący nas grunt.

W jakich sytuacjach ma znaczenie, czy działka jest budowlana?

To, kiedy działka jest budowlana, a kiedy nie, bywa przedmiotem sporów. Istnieją jednak sytuacje, w których należy mieć co do tego stuprocentową pewność. Dzieje się tak wtedy, gdy chcemy kupić teren pod budowę domu bądź innej nieruchomości. Jeżeli się nie upewnimy, czy jest on budowlany, koszt postawienia budynku może znacznie wzrosnąć, a cała inwestycja bardzo się przedłuży, co może rodzić dodatkowe, niespodziewane problemy.

Jeśli na stronie gminy znaleźliśmy wcześniej wspomnianą uchwałę, wystarczy że sprawdzimy, czy nasza działka ma symbol MN oraz jest oznaczona kolorem jasnobrązowym – wtedy spokojnie możemy na niej wybudować dom. Jeżeli jednak okazało się, że nie jest przeznaczona do budowy, wciąż możemy uzyskać odpowiednie zezwolenie od Urzędu Gminy bądź Miasta. Często grunty kosztujące podejrzanie mniej od innych zawierają tego typu ukryte koszty – na budowę na nich trzeba jeszcze uzyskać pozwolenie. Na to, czy dana działka jest budowlana, warto więc uważać już na etapie jej zakupu, aby uniknąć dodatkowych komplikacji.